近年來，香港街頭巷尾的茶飲店如雨後春筍般湧現，然而細心的市民不難發現，許多位於黃金地段的開業不久便掛出「茶飲店轉讓」告示。這背後反映了一個殘酷的現實：即使在人流如織的旺區，茶飲生意也未必穩賺不賠。本文將深入剖析三個常見的選址認知誤區，幫助創業者避開這些隱形陷阱。

誤區一：迷信「人流即錢流」

許多創業者在選址時，往往被表面的人流量所迷惑，認為只要位置夠旺，生意自然不愁。然而，現實情況卻複雜得多：

無效人流佔比高：地鐵站出口、旅遊景點等人流密集區，大部分是匆匆過客，真正會停下來購買茶飲的比例極低。例如某旺角商圈日均客流過萬，但茶飲店實際轉化率不足3%，最終因租金壓力被迫結業。

消費場景錯配：寫字樓區午間人潮洶湧，但上班族多自備飲品或選擇套餐附贈的茶飲；住宅區傍晚人流密集，但居民更傾向於回家煮食。

客群畫像偏差：遊客為主的商圈看似熱鬧，但其消費偏好可能與本地茶飲文化存在差異。

破解之道：

建議連續三天分時段（7:00-22:00）實地蹲點，統計「停留超過30秒且有消費意願」的有效客流，並觀察周邊同類型店鋪的提袋率。

誤區二：盲目扎堆熱門商圈

「別人開得旺，我跟著做一定沒錯」——這種跟風心理導致許多茶飲店在短時間內集中開業，最終引發惡性競爭：

飽和市場的殘酷：長沙某社區曾出現7家烘焙店扎堆的現象，最終存活率僅28.5%；同樣情況在香港的茶飲市場亦屢見不鮮。

頭部品牌虹吸效應：知名連鎖店自帶流量，新品牌若缺乏差異化優勢，很容易淪為「陪跑」。例如某商場內兩家茶飲店相距僅50米，但品牌知名度較低的一家日均銷量不足對手的1/3。

租金成本飆升：旺區租金動輒佔營業額的20%以上，遠超行業建議的10-15%安全線。

破解之道：

可參考「品類滲透飽和度指數」評估競爭壓力（計算公式：競品數量/百米內目標客群數量），若結果大於0.5則需謹慎。另可考慮「寄生模式」——在星巴克、麥當勞等成熟品牌旁開設差異化產品（如低糖鮮奶系列）。

誤區三：忽視隱性成本與長期風險

許多創業者在計算成本時，只關注表面租金，卻忽略了以下「隱形殺手」：

物業改造費用：消防系統升級、三相電接入等一次性支出可能高達數十萬。

運營成本差異：24小時營業的店鋪需額外支付夜間安保費；物流不便的區域補貨成本可能增加15%以上。

政策風險：政府規劃變動或業主突然收回鋪位的情況時有發生。

品牌形象損耗：髒亂差的周邊環境會拉低顧客對茶飲店的品質認知，即使產品再好也難獲青睞。

在 茶飲店轉讓 簽約前務必核查建築結構、能源接入、垃圾清運標準等細節，並預留20%資金應對突發成本。長期來看，可優先選擇「成行成市」的成熟商業街，避免單打獨鬥。

茶飲店的選址絕非簡單的「找人多的地方」，而是需要綜合考量客流質量、競爭格局、成本結構等多重因素。與其盲目追求黃金地段，不如靜下心來分析目標客群的真實需求，找到「適合」而非「最貴」的位置。記住：成功的選址不是賭博，而是基於數據與洞察的理性決策。